재건축 vs 재개발 vs 리모델링 국내 건축의 전망

아파트의 인기가 수그러지지 않는 상황에서 지금까지 아파트 신축을 지켜봤다면 앞으로는 노후화된 아파트의 변화도 예의 주시할 필요가 있다.

‘2020년 인구주택총조사’에 따르면 서울에서 20년 이상 된 아파트가 82만 7,978가구로 나타났다. 또한 재건축 연한 30년을 넘긴 ‘고령아파트’도 30만 7,366가구로 조사됐다.

서울, 경기 노후화 아파트 증가
2020년 기준 서울아파트 177만 2,670가구 중 46.7%(82만 7,978가구) 인 셈이다. 30년 이상 고령아파트는 2015년 10%, 2020년 17.3% 증가했고 가구수로는 16만 3,553가구에서 30만 7,366가구로 약 2배 늘어났다.
자치구별로는 노원구가 13만 7567가구, 강남 6만 6,608가구, 강서 5만 7,293, 송파 6,196가구, 양천 5만 4,088가구 순으로 나타났다.

경기도도 예외는 아니다. 1990년대 입주 시작한 1기 신도시 아파트들이 준공 30년 차를 맞이하고 있다. 경기도에서 30년 이상된 고령아파트는 2015년 5만 9,990가구였지만 2020년에는 16만 5,898가구로 3배 가량 뛰었다.
국내 아파트가 노후화되고 있다는 말은 아파트 시장의 변화를 예고하고 있는 것이다. 현재 대한민국은 아파트를 통한 건축 시장의 큰 변화를 겪어왔다. 아파트 시장의 변화를 통해 부동산 시장을 가늠할 수 있다.

아파트는 특판, 대기업 건축자재 독점
건축이나 건자재 시장도 마찬가지이다. 건자재 시장에서 대기업이 존재하는 이유로도 설명이 된다.
대규모 아파트 단지가 신축되면서 많은 건자재가 투입되고 막대한 건자재 비용을 담보할 수 있는 것이 대기업이기 때문이다. 대표적인 대기업 건자재 업체는 LX하우시스, KCC, 현대L&C, 금호석유화학 등이 있다. 이들 대부분은 창문 시장을 기반으로 성장했으며, 현재는 건축자재 생산 유통업체에서 종합 인테리어를 표방하고 있다.

모든 건축물에는 창과 문이 설치된다. 아파트도 예외는 아니다. 건자재 중 자재 비중이 높은 창호의 대량 납품 즉 소위 특판 시장에서는 중소기업의 비중이 아주 미비하다. 국내 중소기업 중 윈체가 유일하게 대기업 외 특판 시장에서 이름을 알리고 있다. 이후 창호전문 회사인 PNS 등이 특판 시장에 나섰지만 생각만 큼의 실적을 올리고 있지 못하고 있다.

아파트로 인해 건자재 시장의 지금의 유통 구조가 이뤄졌다. 최근 건자재 대기 업의 변화에서도 재건축, 재개발, 리모델링 시장에 대한 관심이 점점 높아지고 있다. 창호 시장의 선두업체 LX하우시스는 전신인 LG하우시스 때부터 100% 신축 시장에서 재건축, 재개발 시장의 영업으로 눈을 돌린지 오래다. KCC와 현대L&C도 상황은 비슷하다.

재건축, 재개발은 요구 조건이 까다로운 조합을 상대하는 것 보다는 단가와 납기를 중시하는 건설사와의 거래가 수월한 것이 사실이다. 하지만 아파트 시장이 신축보다는 재건축, 재개발 현장이 많아지면서 대기업 건자재 업체들도 이쪽 물량이 늘어나고 있는 추세이다.

아파트 리모델링 시장이 커진 이유는 창호가 인테리어 역할을 하기 때문이다

LX하우시스는 특판 외에 시판 시장에서도 많은 매출이 발생되고 있는데, 창호리모델링 시장에서도 2020년 기준 당시 LG하우시스는 아파트 창호리모델링으로 2,000억 이상의 매출을 올렸다. 이러한 모든 상황을 종합해보면 아파트가 건자재 시장에 미치는 절대적인 영향력을 가늠해볼 수 있다.

재건축, 재개발, 리모델링
노후화된 아파트를 새롭게 하는 방법은 세 가지가 있다. 재건축과 재개발, 리모델링이 그것이다. 재건축과 재개발은 어느 정도 결이 같지만 아파트 리모델링은 최근 대안으로 떠오르고 있다. 우선 이 세 가지 방식에 대해서 알아보자.

우선 리모델링을 알아보자. ‘주택법’에서 말하는 리모델링은 건축물 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위해 대수선을 하거나 일정 범위에서 증축하는 행위로 정의하고 있다. 공동주택의 입주자 또는 사용자, 관리주체가 공동주택을 리모 델링하고자 하는 경우에 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 한다.

리모델링 제도는 2001년 건축법 시행령 개정으로 도입되었으며, 15년 이상 경과된 공동주택의 경우 전용면적의 30% 까지 중축이 가능하며, 재건축은 용적률이 300%로 제한하지만 리모델링은 용적률 제한이 없다.

이는 준공 후 30년 넘은 재건축에 비해 상대적으로 진입장벽이 낮고 해체공사나 구조체 공사가 없고 사업기간도 평균 5년 정도로 사업비 절약 차원에서 최근 긍정적으로 많이 검토되고 리모델링이 진행되는 곳도 늘어나고 있다. 신축 비용의 30~50% 비용 투자로 신축과 같은 새집을 얻을 수 있다.

사업가능 여부를 판단하는 안전진단등급(A~E)이 D 또는 E를 받아야하는 재건축에 비해 B등급 이하면 추진이 가능 하다. B등급 판정 시 층수를 높일 수 있는 수직 증축이 가능하고 C등급 판정 시 수평 증측과 별도의 건물 증축도 허용 된다. 최근 재건축 시장에서 안전진단절차가 강화된다는 점에서 리모델링에 대한 관심이 높아지고 있다.

다른 장점으로는 초과이익환수 제외 대상이다. 3,000만원 이상의 이익 초과시 10~15%를 국가가 환수하는데, 발행하는 이익에 대해 세금을 부과하지 않는다.

 

재개발은 낙후되고 노후화된 지역을 새롭게 정비하는 사업이다. 이는 단순히 주택을 새로 짓는 개념을 넘어 신도로 건설, 공원 조성, 상하수도 정비와 같이 대대적인 공사를 통해 생활 수준을 높이는 공익성의 성격을 가진다. 국내에서는 수직증축 리모델링 허가받은 곳이 송파구 송파동의 ‘성지아파트’로 29가구가 증축되었다.

리모델링 절차로는 ‘정비기본계획 – 정부구역지정 – 추진위원회 구성 – 조합설립인가 – 1차 건축심의(안전진단 등) – 사업시행인가 – 시공사 선정 – 관리처분 – 2차 건축심의(안전진단 등) – 이주 및 공사 – 일반분양 – 준공 및 조합청산’ 등의 순으로 진행된다.

노후화된 주거 환경 개선, 재건축
재건축은 정비기반시설은 양호하지만 건축물이 노후화되었거나 불량할 경우 공동주택이 밀집한 지역에서 정비구역이 아닌 구역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이다. 여기서 정비구 역이란 도로나 상수도, 공원, 공용주차장, 가스공급 시설 등을 말하는데, 이러한 정비구역이 제외되기 때문에 ‘민간 주도의 성격’을 가지게 되고 기반시설 기부채납도 재개발에 비해 적은 편이다. 조합원 자격에서도 재건축은 토지와 건물 모두를 소유해야 한다.

이렇듯 서울 강남 등과 같이 주변 시설들이 잘 정비되어 있는 지역 중 거주시설이 노후화된 곳의 주거환경 개선하는 것을 재건 축이라고 할 수 있다.

이 재건축을 5층 이상의 공동주택을 신축할 때 적용되며, 신축된 아파트의 가격 상승을 기대할 수 있다.
도시정비법에 따라 재건축 대상은 준공 후 20년 이상 30년 이하의 범위로 조례로 정하는 기간을 지난 건축물이거나 노후 및 불량건축물의 수가 해당사업시행구역 전체 건물 수의 2/3 이상이 여야 한다. 여기에 안전진단 결과도 통과해야 한다. 일반적으로 작업이다. 낙후된 주거건물 외 정비구역까지 포함되기 때문에 기반 시설 기부체납도 높은 편이며, ‘공익성의 성격’이 강하다.

조합원 자격도 토지나 건물 중 하나만 소유해도 조합원의 자격을 취득할 수 있다. 여기에 지상권자도 조합원의 자격을 득할 수 있다. 즉항공사진에 포착된 무허가 건물을 소요한 자도 조합원 자격이 가능하다.

 

규제로는 ‘2년 실거주 요건’이 있다. ‘세입자 주거이전비’ 및 ‘상가 영업보상비’는 받을 수 없다. 현금청산자 비율은 재건축에 비해 재개발(10~20%) 높은데, 현금청산은 신규 아파트 분양을 포기하고 본인의 부동산에 대해 현금으로 보상을 받고 나가는 것을 의미한다.

재개발은 안전진단은 실시하지 않지만 필수항목과 선택항목 중 1개 이상을 충족해야 한다. 필수항목은 대상지역 내 노후불량건축물 이 전체면적의 2/3 이상, 선택항목은 1. 노후도(연면적) 2/3 이상, 2. 주택접도율 40% 이하, 3. 과소필지 40% 이상, 4. 호수밀도 60세대/ ha(1헥타르 당 60세대) 이상 등이다.

재개발은 ‘2년 실거주 요건’과 ‘초과이익 환수제’에 대한 규제는 적용되지 않는다. 전매제한은 있는데, 재개발은 관리처분 인가부터 소 유권 이전 등기시까지 전매제한이 된다. ‘세입자 주거이전비’ 및 ‘상가 영업보상비’는 받을 수 있다.

재개발 절차로는 ‘정비기본계획 – 정비구역지정 -추진위원회 구성 – 조합설립인가 – 사업시행인가 – 시공사 선정 – 관리처분 – 이주 및 착공 – 일반분양 – 준공 및 조합 청산’의 순이다.